O distrato imobiliário ocorre quando há a extinção do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel antes de sua conclusão definitiva, seja por iniciativa do comprador, seja em razão de inadimplemento ou descumprimento contratual pelo vendedor ou incorporador. Diante do aumento expressivo dessas situações no mercado imobiliário, especialmente em contratos de imóveis na planta, o tema passou a ocupar posição central no Judiciário, exigindo soluções que preservem o equilíbrio contratual e a boa-fé objetiva.
Nesse cenário, o Tribunal de Justiça de São Paulo consolidou entendimentos relevantes sobre o tema, a começar pela Súmula nº 1, que dispõe expressamente: “O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.” O enunciado afasta a possibilidade de perda integral das parcelas pagas, admitindo apenas retenções proporcionais e devidamente justificadas.
Em complemento, a Súmula nº 2 do TJSP estabelece que: “A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.” Esse entendimento é fundamental para impedir práticas abusivas que transferem ao comprador o ônus financeiro da rescisão por longos períodos, mesmo após o encerramento do vínculo contratual.
Já a Súmula nº 3 do TJSP reforça os efeitos jurídicos da extinção contratual ao prever que: “Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção.” Com isso, assegura-se o retorno das partes ao status quo ante, sem a exigência de pedidos acessórios para viabilizar a restituição dos valores pagos.
Assim, as Súmulas nº 1, 2 e 3 do Tribunal de Justiça de São Paulo foram editadas para uniformizar o entendimento sobre o distrato imobiliário, garantindo ao comprador o direito à rescisão com restituição dos valores pagos, vedando a perda integral das parcelas, assegurando que a devolução ocorra de forma imediata e determinando o retorno das partes ao estado anterior ao contrato, independentemente das cláusulas contratuais.
As súmulas exercem papel fundamental no funcionamento do Tribunal, pois representam a consolidação de entendimentos reiteradamente adotados em julgamentos sobre determinada matéria. Ao sintetizar a interpretação dominante do Judiciário, as súmulas conferem segurança jurídica, uniformidade de decisões e previsibilidade às relações contratuais, permitindo que as partes conheçam previamente a orientação aplicada aos casos semelhantes. No âmbito do distrato imobiliário, a existência dessas súmulas orienta magistrados, advogados e jurisdicionados, reduzindo controvérsias desnecessárias e contribuindo para a solução mais célere e equilibrada dos conflitos.
Diante desse cenário, é essencial que o comprador conte com orientação jurídica especializada para analisar o contrato, identificar eventuais abusividades e definir a melhor estratégia para a rescisão, seja ela extrajudicial ou judicial. O distrato imobiliário, quando bem conduzido, permite a recomposição patrimonial do adquirente e evita prejuízos desnecessários, assegurando que a ruptura contratual ocorra de forma equilibrada, transparente e em conformidade com o entendimento consolidado do Judiciário paulista.
