Um dos pontos mais sensíveis nos casos de distrato imobiliário diz respeito ao percentual de restituição dos valores pagos pelo comprador após a extinção do contrato de compromisso de compra e venda. Embora seja comum que os contratos prevejam cláusulas de retenção elevadas, a prática forense demonstra que o Judiciário tem limitado essas retenções, adotando critérios pautados na razoabilidade, proporcionalidade e vedação ao enriquecimento sem causa.
Na análise judicial, parte-se do reconhecimento de que o desfazimento do negócio não autoriza a perda substancial ou integral das parcelas pagas pelo comprador. Ao contrário, entende-se que a retenção deve refletir apenas os prejuízos efetivamente suportados pelo vendedor, como despesas administrativas, custos de comercialização e, quando existente, o tempo de ocupação do imóvel. Em razão disso, tornou-se comum a fixação de percentuais de restituição expressivos, variando conforme as peculiaridades do caso concreto.
A jurisprudência atual do Tribunal de Justiça de São Paulo tem oscilado, de forma majoritária, entre a devolução de aproximadamente 75% a 90% dos valores pagos, afastando cláusulas que imponham retenções excessivas ou desproporcionais. Em muitos casos, admite-se a restituição de até 80% do valor desembolsado, especialmente quando inexistente ocupação do imóvel ou quando o vendedor não comprova despesas relevantes que justifiquem retenção maior.
Essa variação jurisprudencial evidencia que o percentual de restituição não é fixo ou automático, mas depende de fatores como a iniciativa do distrato, o estágio do contrato, a existência ou não de fruição do bem, bem como a comprovação concreta de prejuízos pelo vendedor. As decisões a seguir, todas proferidas no ano de 2025 pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, ilustram com clareza essa realidade prática.
Compromisso de compra. Ação de rescisão contratual e restituição de valores pagos. Desfazimento do negócio por iniciativa dos compradores. Devolução de 75% dos valores pagos, com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora contados do trânsito em julgado da decisão. Recurso parcialmente provido.
TJSP; Apelação Cível 1023166-34.2023.8.26.0068; Relator (a): Pedro Baccarat; Órgão Julgador: 36ª Câmara de Direito Privado; Foro de Barueri – 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 10/06/2025; Data de Registro: 10/06/2025
Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão contratual e restituição de valores pagos. Desfazimento do negócio por iniciativa dos compradores. Devolução de 80% dos valores pagos, com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora contados do trânsito em julgado da decisão. Taxa de fruição indevida, por tratar-se de lote sem edificação. Recursos parcialmente providos.
TJSP; Apelação Cível 1002110-60.2024.8.26.0374; Relator (a): Pedro Baccarat; Órgão Julgador: 36ª Câmara de Direito Privado; Foro de Morro Agudo – Vara Única; Data do Julgamento: 09/10/2025; Data de Registro: 13/10/2025
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. RECURSO PROVIDO. I. Caso em Exame Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente ação de rescisão contratual cumulada com repetição de indébito. A autora busca a devolução de 90% dos valores pagos em compromisso de compra e venda, alegando abusividade na retenção praticada pela ré em distrato amigável. II. Questão em Discussão A questão em discussão consiste no percentual de retenção dos valores pagos pela autora à ré e a devolução. III. Razões de Decidir A rescisão contratual já ocorreu extrajudicialmente, sendo a restituição dos valores pagos consequência do desfazimento do negócio jurídico. O art. 53 do CDC nulifica cláusulas que estabeleçam perda total/substancial das prestações pagas. A retenção de 10% das prestações pagas é adequada, observando os princípios da proporcionalidade e razoabilidade. IV. Dispositivo e Tes Tese de julgamento: 1. A devolução de 90% dos valores pagos é de rigor, abatida a diferença dos valores já restituídos. 2. A correção monetária incide a partir do desembolso, e juros de mora de 1% ao mês após o trânsito em julgado. Recurso provido.
TJSP; Apelação Cível 1003854-15.2024.8.26.0302; Relator (a): James Siano; Órgão Julgador: 5ª Câmara de Direito Privado; Foro de Jaú – 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 14/05/2025; Data de Registro: 14/05/2025
As decisões acima demonstram que o Judiciário paulista tem adotado postura firme no controle das cláusulas contratuais de distrato, especialmente à luz do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, que invalida disposições que imponham perda total ou substancial das prestações pagas. O foco da análise judicial recai sobre a efetiva recomposição do equilíbrio contratual, e não sobre a imposição de penalidades automáticas ao comprador.
Diante desse cenário, a assessoria jurídica especializada assume papel decisivo na avaliação do contrato, na identificação de cláusulas abusivas e na definição da melhor estratégia para a restituição dos valores pagos. O distrato imobiliário não deve ser tratado como um prejuízo inevitável, mas como um instrumento legítimo de recomposição de direitos quando a relação contratual deixa de cumprir sua função econômica e social.
